Miras Taşınmazının Satışında İlk Artırmaya Kimler Katılabilir? 2026 Değişikliği ve İlan Tarihi

Yalnız akrabalık yetmez: Mülkiyetin kaynağı ve maliklerin sıfatı

7589 sayılı Kanunun 1. maddesiyle İİK m. 114/2’ye eklenen hüküm, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazları düzenler. Bu taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmişse birinci açık artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Mirasçı olmakla birlikte taşınmazda mülkiyet hakkı bulunmayan kişi, sırf mirasçılık belgesinde adı yazdığı için bu gruba dahil olmaz.

Dolayısıyla tapunun yalnız güncel isimler bölümüne bakmak yeterli değildir. İntikal kayıtları, payların edinim sebepleri ve sonradan gerçekleşen devirler birlikte incelenmelidir. Bir ailenin yıllardır kullandığı evde paylardan birinin üçüncü kişiye satılmış olması, yahut malikin payını miras dışı bir işlemle edinmiş olması, hükmün şartları bakımından ayrıca değerlendirme gerektirir. “Aile içi mülkiyet” ile kanunun aradığı “miras yoluyla edinim” aynı kavram değildir.

Örneğin miras bırakanın taşınmazı yalnız üç çocuğuna intikal etmiş ve dışarıdan bir malik bulunmuyorsa yeni hükmün aradığı yapı gündeme gelir. Buna karşılık aynı taşınmazın bir payının mirasçı olmayan kişiye devredildiği örnekte, bütün maliklerin mirasçı olduğu varsayımıyla ilan hazırlanamaz. Bunlar kuralın kapsamını göstermek için verilen örneklerdir; somut dosyada payların hukuki geçmişi belgelerle belirlenmelidir.

Dava tarihi değil, artırmanın ilan tarihi belirleyici

7589 sayılı Kanunun geçici 1/1 maddesi açık bir geçiş kuralı içerir: Değişikliğin yürürlüğünden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder. Yürürlük tarihi, Kanunun 26/1-c maddesi gereğince 31 Temmuz 2026’dır. Bu nedenle yıllar önce açılmış bir ortaklığın giderilmesi davasının bulunması, satış aşamasında mutlaka eski usulün uygulanacağı anlamına gelmez.

Tersine, artırmanın ekim ayında yapılacak olması da tek başına yeni usulün uygulanmasını sağlamaz. İlan 31 Temmuzdan önce yapılmışsa geçiş hükmü ayrıca gözetilmelidir. Dosyada dava açılış tarihi, satış kararı, kararın kesinleşmesi, artırma ilanı ve artırma günleri tek bir tarihmiş gibi kullanılmamalı; her belgenin işlevi ayrı gösterilmelidir.

Mirasçılara özgü artırma usulü bir defaya mahsustur. Düzenleme, taşınmazın bütün satış girişimlerinde süresiz olarak yalnız mirasçılar arasında dolaşacağını söylemez. İlanın yenilenmesi, satışın sonuçsuz kalması veya önceki ihalenin hukuki durumunun tartışılması hâlinde, bu özel usulün daha önce uygulanıp uygulanmadığı dosya üzerinden belirlenmelidir; her yeni ilanı kendiliğinden yeni bir ilk hak olarak kabul etmek doğru olmaz.

Teklif eşiği ve ödeme hazırlığı birlikte değerlendirilmeli

Değişen İİK m. 114/7-8 uyarınca yalnız malik mirasçılar arasındaki birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü, ikinci artırmada yüzde ellisi esas alınır. Ancak teklifin yeterliliği sadece bu yüzdelerle açıklanamaz. İlgili değer ile malın teminat oluşturduğu ve kanunda belirtilen rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olanı, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masrafları dikkate alınır; teklif bu sınırı geçmelidir. Bu nedenle “ilk artırmada tam ekspertiz bedelini vermek yeterli” şeklindeki yaklaşım eksiktir.

Muhammen kıymeti 4 milyon lira olan, kıyaslamayı değiştirecek rüçhanlı alacağı bulunmayan bir taşınmazda ilk artırma bakımından 4 milyon liralık değer esas alınır; masraflar ve kanundaki sınırı geçme şartı ayrıca hesaba katılır. Yüzde yüz ölçütü, mirasçıya bu bedelden doğrudan satın alma veya taksitle ödeme hakkı vermez. Satış dosyasındaki şartname ve ödeme yükümlülükleri ayrıca incelenmelidir.

En yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmamak, yalnız satın almaktan vazgeçmek değildir. Yeni m. 114/7-9 teminatın iade edilmemesini ve teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezasını düzenler. Ortaklığın giderilmesinde bedeli yatırmayan alıcı paydaşsa alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Alıcının paydaş olmadığı durumdaki dağıtımda ise satış masrafları da gözetilir. İhaleye girmeden önce nakit kaynağı ve varsa mahsup imkânı somut olarak netleştirilmelidir.

Satış dosyasında kontrol edilecekler

• Güncel ve geçmiş tapu kayıtları: Her payın edinim sebebi ve üçüncü kişi malik bulunup bulunmadığı.
• Mirasçılık belgeleri ile tapudaki maliklerin karşılaştırılması.
• Artırma ilanının tarihi ve mirasçılara özgü ilk artırmanın daha önce yapılıp yapılmadığı.
• Kıymet takdiri, takyidatlar, rüçhanlı alacaklar ve satış-paylaştırma masrafları.
• Teminat, ihale bedelinin ödeme koşulları ve teklif verilmeden önce hazırlanan finansman planı.