Konkordatoda Taşınmaz Satışı: Mahkeme İzni ve Alacaklılar Kurulunun Konumu

Satışın projede yer alması izin yerine geçmez

İİK m. 297, borçlunun komiser gözetiminde işlerine devam etmesini esas alır. Bununla birlikte taşınmaz devri ve taşınmaz üzerinde yük oluşturulması mahkeme iznine bağlanmıştır. Aynı sınırlama, işletmenin faaliyetinin devamı için önem taşıyan taşınırlar ve devamlı tesisat bakımından da geçerlidir. Rehin kurulması, kefalet verilmesi ve karşılıksız tasarruflar da maddede ayrıca sayılır. Kanunun izin şartı, şirketin kendi organlarından alınması gereken kararlarla karıştırılmamalıdır.

Bu rejim yalnız kesin mühlet döneminde uygulanmaz. İİK m. 288 uyarınca geçici mühlet de kesin mühletin sonuçlarını doğurur; m. 287 ise geçici mühlet verilirken m. 297/2 kapsamındaki tedbirlerin alınmasını açıkça öngörür. Dolayısıyla henüz kesin mühlet verilmediği gerekçesiyle taşınmazın serbestçe devredilebileceği düşünülmemelidir. Önce mühlet kararı ve dosyada verilmiş diğer tedbir kararları okunmalıdır.

Taşınmazın ön projede satış kaynağı olarak gösterilmesi, ileride yapılacak işleme ilişkin mali bir öngörüdür. Bu kayıt tek başına mahkeme izni oluşturmaz. Aynı şekilde, şirket adına imza atmaya yetkili kişinin bulunması da konkordato hukukundan doğan sınırlamayı kaldırmaz. Şirketin karar ve temsil düzeni ile konkordato mahkemesinin izin yetkisi birlikte gözetilmelidir.

İzin kapsamındaki taşınmaz, satış bedeli, ödeme biçimi ve diğer koşullar somut işlemle karşılaştırılmalıdır. Başka bir taşınmaza veya farklı koşullara ilişkin kararın mevcut satışı da kapsadığı varsayılamaz. Özellikle bedelin sonradan azaltılması ya da peşin satışın vadeli satışa dönüştürülmesi, mahkemenin değerlendirdiği ekonomik sonucu değiştirebilir. Böyle bir değişiklikte kararın kapsamı yeniden ele alınmalıdır.

Komiser görüşü alınır; alacaklılar kurulunun muvafakati artık kanuni ön şart değildir

7327 sayılı Kanunla 2021 yılında getirilen düzenleme, mahkemenin izin vermeden önce komiserin görüşünü ve alacaklılar kurulunun muvafakatini almasını öngörüyordu. Anayasa Mahkemesi, 4 Nisan 2024 tarihli, E. 2024/10, K. 2024/97 sayılı kararıyla muvafakat şartını ve buna bağlı olarak alacaklılar kuruluna ilişkin ibareyi iptal etti. Bu nedenle eski madde metnini esas alarak kurulun olumlu kararını satış izninin zorunlu ön şartı gibi aramak doğru değildir.

İptal, izin merciini değiştirmedi. Mahkemenin izni ve karar öncesinde komiser görüşünün alınması gerekliliği devam eder. Komiserin olumlu raporu mahkeme kararının yerine geçmez; satışa izin verilip verilmeyeceğini mahkeme değerlendirir. Alacaklıların taşınmazın değeri, işlemin gerekliliği veya satış koşulları hakkındaki itirazları da içerikleriyle birlikte incelenmelidir.

Bu ayrımın pratik karşılığı şudur: Başvuruda yalnızca komiserin satışı uygun bulduğu belirtilmemeli, mahkemeden hangi işleme ve hangi koşullarla izin istendiği açıkça gösterilmelidir. Alacaklılar kurulunun olumsuz yaklaşımı varsa bunun dayandığı somut itirazlar cevaplandırılmalı; fakat kurul kararı, mahkemenin izin yetkisinin yerine konulmamalıdır.

İzin talebinde satış bedelinden sonra ne kalacağı da gösterilmeli

İzin talebinin ikna edici olması için taşınmazın güncel değeri ile teklif edilen bedel arasındaki ilişki açıklanmalıdır. Tapu kaydı, takyidatlar, değerleme ve alıcının ödeme koşulları birlikte sunulduğunda, satışın borçlunun malvarlığına ve alacaklıların tahsil imkânına etkisi daha sağlıklı değerlendirilebilir. Taşınmazın faaliyet için kullanılıp kullanılmadığı, satılırsa üretim veya hizmetin nerede sürdürüleceği de somutlaştırılmalıdır.

Satış bedelinin tamamını kullanılabilir nakit saymak yanıltıcı olabilir. İpotekli alacağın karşılanması, işlem giderleri ve taşınmaz üzerindeki diğer haklar dikkate alındığında projeye aktarılabilecek tutar değişebilir. Başvuruda brüt satış bedeli, öngörülen kesintiler ve projeye kalacak net kaynak ayrı gösterilmelidir. Bu, kanunda tek tek sayılmış bir belge listesi değil, izin talebinin ekonomik etkisini açıklamaya yönelik uygulama önerisidir.

Rehinli taşınmazlarda İİK m. 295 de ayrıca değerlendirilir. Projeye göre işletmede kullanılması öngörülmeyen, kıymeti düşecek veya muhafazası masraflı olacak rehinli malın satışına m. 297/2 usulüyle izin verilebilmesi, mühlet içindeki satış yasağının özel istisnasıdır. Satış gelirinden rehinli alacaklıya yapılacak ödeme yönünden bu maddenin hükmü gözetilmelidir. Satış izni verilmesi, mevcut rehnin veya başka bir dosyada konulmuş tedbirin kendiliğinden kalktığı anlamına gelmez.

İİK m. 297, gerekli izin alınmadan yapılan işlemleri hükümsüz sayar. Ayrıca hükme veya komiserin ihtarlarına aykırılık, borçlunun tasarruf yetkisinin kaldırılması ya da m. 292 çerçevesinde konkordato talebinin reddi ve koşulları varsa iflâs sonucunu gündeme getirebilir. Bu yüzden izin, devir tamamlandıktan sonra giderilecek bir formalite olarak görülmemelidir. Bedelin tahsilini, tapu işlemini ve projede öngörülen kullanımını aynı işlem planı içinde düzenlemek gerekir.

İşlemden önce kontrol edilecek beş nokta

• Geçici veya kesin mühlet kararı ile borçlunun işlem yetkisini sınırlayan ek kararlar
• Güncel tapu ve takyidat kaydı; başka dosyalardan gelen tedbirlerin kapsamı
• Değerleme, alıcı teklifi ve bedelin tahsil edileceği tarih ile ödeme biçimi
• Komiserin gerekçeli görüşü ve somut işlemi kapsayan mahkeme izni
• Rehinli alacak ve giderler sonrasında projeye aktarılabilecek net tutar