Finansal Yeniden Yapılandırmada İpotek ve Kefalet Ne Zaman Sona Erer?

Yeni ödeme planı, kendiliğinden yeni bir borç ilişkisi kurmaz

Türk Borçlar Kanunu’nun 133. maddesine göre mevcut borcun yeni bir borçla sona ermesi, tarafların açık yenileme iradesini gerektirir. Sadece yeni bir senet veya kefalet senedi düzenlenmesi dahi bu irade yoksa yenileme sayılmaz. Bu kuraldan çıkan sonuç şudur: Yapılandırma başlıklı bir sözleşmenin imzalanması, eski borcun ve ona bağlı bütün güvencelerin ortadan kalktığını tek başına göstermez. Metnin borcu nasıl tanımladığı ve önceki sözleşmelerle ilişkisini nasıl kurduğu incelenmelidir.

Türkiye Bankalar Birliği’nin Temmuz 2021 tarihli büyük ölçekli FYY çerçeve anlaşması da mevcut teminatların korunmasını esas alır. VII/6. maddede bu amaçla yapılandırma sözleşmesine ve gerektiğinde alacaklı kuruluşlar arasındaki sözleşmelere tahsil, dağıtım ve teminatların paraya çevrilmesine ilişkin hükümler konulması öngörülür. Burada açıklanan çerçeve, büyük ölçekli uygulamaya ilişkindir; farklı bir çerçeve metne veya yalnız bir bankayla yapılan ikili protokole aynı hükümler kendiliğinden taşınamaz.

Önce borç ve teminatların birbiriyle eşleştirilmesi gerekir. İpotek hangi kredi veya borç ilişkisini güvenceye almaktadır? Limitli midir? Kefalet kimin, hangi borcuna verilmiştir? Teminat mektubu veya alacak devri de var mıdır? Aynı bankaya olan bir kredinin yapılandırılması, o bankanın başka alacağını güvenceye alan kaydın kaldırılmasını gerektirmeyebilir. Buna karşılık kapsamı sona ermiş bir güvence, sırf banka ilişkisi devam ediyor diye sınırsız biçimde tutulamaz.

Başlangıçtaki borç bakiyesi kadar teminat belgelerinin tarihi ve içeriği de önemlidir. Sonradan yapılan ek sözleşmeler, limit artırımları ve kısmi terkinler tek tabloda gösterilmelidir. Sadece tapu kaydında ipotek bulunduğunu görmek, güvence altındaki borcun güncel tutarını belirlemeye yetmez. Tescil bilgisi, resmi senet, kredi sözleşmesi ve hesap dökümü farklı sorulara cevap verir; biri diğerinin yerine geçirilmemelidir.

Kefilin sorumluluğu ayrıca incelenmelidir

Şirketin yapılandırmayı kabul etmesi, kefilin sorumluluğunun her değişikliğe kendiliğinden uyarlanacağı anlamına gelmez. TBK m. 583, kefilin sorumluluğunu artıran sonraki değişiklikleri kefaletin şekil koşullarına bağlar. Yeni kredi eklenmesi, limitin yükseltilmesi veya kefaletin kapsamının genişletilmesi bu nedenle yalnız şirket imzasıyla çözülemez. Değişikliğin gerçekten sorumluluk artışı doğurup doğurmadığı, ilk kefalet ve yeni sözleşme birlikte okunarak belirlenmelidir.

Bir vade değişikliğinin etkisi de somut kefalet ilişkisinden bağımsız değerlendirilemez. Kefaletin süreli olup olmadığı, hangi borçları kapsadığı ve gerçek kişi kefalette kanuni sürenin durumu incelenmelidir. TBK m. 598, gerçek kişinin kefaletinde on yıllık süre ve bunun uzatılması için özel koşullar öngörür. Borçlu şirketin vadesinin uzatılması, kefalet süresinin de aynı ölçüde uzadığı sonucunu tek başına doğurmaz.

Asıl borcun sona ermesiyle kefilin borçtan kurtulması, TBK m. 598’in temel kuralıdır. Ancak taksitlerin yeniden belirlenmesiyle borcun gerçekten sona ermesi birbirinden farklıdır. Borcun bir kısmından kesin olarak vazgeçilmesi ile bu kısmın zamanında ödeme şartına bağlı olarak silinmesi de aynı sonuçları doğurmayabilir. İbra, indirim ve eski bakiyenin yeniden talep edilmesine ilişkin hükümler bu nedenle açık yazılmalıdır.

İpotek veren üçüncü kişi ile kefil de aynı hukuki konumda değildir. Üçüncü kişinin yalnız malını teminat göstermiş olması, kendiliğinden bütün kişisel malvarlığıyla borçtan sorumlu olduğu anlamına gelmez. Aynı kişinin ayrıca kefalet imzası varsa iki güvence birlikte bulunabilir. Sözleşmede teminat verenlerin topluca anılması yerine, her bir kişinin hangi sıfatla ve hangi sınırlar içinde yükümlülük üstlendiğinin belirtilmesi sonraki uyuşmazlığı azaltır.

Teminatın çözülmesi ödeme takviminde somut bir işleme dönüşmelidir

Kısmi ödeme yapılınca hangi güvencenin serbest kalacağı ayrıca düzenlenmelidir. Borcun belirli oranının ödenmesi, bir taşınmazın satışı veya bir bankanın alacağının kapanması için ayrı koşullar öngörülebilir. Bu koşullar her dosyada zorunlu olarak aynı değildir. Özellikle satış bedeliyle ödeme yapılacaksa, alıcının parayı ne zaman aktaracağı ve ipoteğin hangi işlemle kaldırılacağı birlikte planlanmalıdır; yalnız ileride terkin yapılacağının yazılması işlem sırasını açıklamaz.

Büyük ölçekli çerçeve anlaşmanın VII/7. maddesi, garameten teminat alınacak varlıklarda taraf alacaklı kuruluşların önceden koyduğu rehin ve ipotek dışındaki takyidatların kaldırılmasına ilişkin özel bir düzenleme içerir. Bu hüküm bütün ipotek ve hacizlerin koşulsuz kaldırıldığı şeklinde okunamaz. Hangi kaydın, kimin lehine konulduğu ve yeni teminatın kurulup kurulmadığı belirleyicidir. Çerçeve metindeki özel mekanizma ile tek bir mal için kararlaştırılan serbest bırakma koşulu da ayrı tutulmalıdır.

Aynı metnin VII/8. maddesinde, önceden alınmış teminatların yapılandırmadan sonra nakde dönüşmesinin ödeme planına etkisi düzenlenir. Tahsilatın hangi bankanın alacağına ve hangi taksitlere mahsup edileceği, muhasebe kaydıyla sözleşme arasında tutarlı olmalıdır. Ödeme yapılmasına rağmen eski taksit tablosunun aynen kullanılmaya devam edilmesi, borcun olduğundan yüksek görünmesine yol açabilir. Teminatın paraya dönüşmesi, tahsilatın kaydı ve revize plan birlikte izlenmelidir.

Son taksit aşamasında da yalnız dekont yeterli olmayabilir. Faiz ve gider hesabının kapanması, kalan gayrinakdi risklerin belirlenmesi, senetlerin iadesi ve gerekli sicil işlemleri ayrı ayrı tamamlanmalıdır. Her teminatın sona erme yöntemi aynı değildir. Bu sebeple yapılandırma sözleşmesine, koşullar gerçekleştiğinde hangi kuruluşun hangi belgeyi düzenleyeceğini ve hangi işlemi yapacağını gösteren bir bölüm eklenmesi pratik önem taşır.

İmzadan önce teminat dosyasında bulunması gerekenler

• Kredi bazında güncel borç dökümü ve her borçla ilişkili teminat listesi
• İpotek resmi senetleri, güncel sicil kayıtları, kefaletler ve ek sözleşmeler
• Kefilin limiti, süresi ve sorumluluk artıran değişikliklerin şekil koşulları
• Kısmi ödeme, satış ve tam ifa için ayrı teminat çözüm koşulları
• Mahsup yöntemi, belge iadesi, ibra ve terkin işlemlerinin sorumluları